La sentencia 705/2015, de 23 de diciembre del Tribunal Supremo, declara abusivas y nulas las cláusulas que las entidades bancarias imponen a sus clientes para pago de todos los gastos de formalización de sus hipotecas, reconociendo que la entidad bancaria debería asumir al menos, una parte de las mismas al resultar ser los principales beneficiados.

Por un lado, en dicha sentencia se declara la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado insertada en determinadas hipotecas, por su carácter abusivo. Esta cláusula faculta a la entidad bancaria para exigir anticipadamente la devolución de la totalidad del préstamo por falta de pago de una parte cualquiera de las cuotas. La consideración de abusiva deriva de la falta de concreción sobre la gravedad del incumplimiento teniendo en cuenta la duración y la cuantía del préstamo. De este modo, no se permite al consumidor evitar su aplicación mediante su subsanación o reparación, y además se da la posibilidad al banco de ejecutar dicha cláusula con el incumplimiento de un solo plazo, incluso parcial.

No obstante, la nulidad de esta cláusula no siempre eximirá al consumidor de la ejecución hipotecaria. La nulidad de la cláusula si puede producir el sobreseimiento de la ejecución si se dan las condiciones mínimas recogidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil: impago de 3 plazos mensuales o nº de cuotas equivalente. Además se valorará, que haya un incumplimiento de carácter esencial de la obligación, la cuantía impagada en relación a la totalidad del préstamo y su duración y finalmente, que el consumidor haya tenido la posibilidad de evitar la cláusula de vencimiento anticipado.

Por otro lado, la sentencia también considera nulas las cláusulas recogidas en los contratos de hipoteca que obligan al cliente a pagar todos los gastos y costes derivados de la formalización del mismo, relacionados con la intervención notarial y registral y también con el devengo de tributos (determinados hechos imponibles de AJD-Actos Jurídicos Documentados).

Gastos notariales y registrales
El Tribunal Supremo dicta que con respecto a la formalización de las escrituras notariales e inscripción de las mismas, es el solicitante del servicio a cuyo favor se inscriba en derecho (beneficiario) la obligación de pago. Es decir, la entidad bancaria es quien tiene la obligación de pago de estos gastos, dado que es quien tiene el interés principal de la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Tributos:
Además, el Tribunal Supremo entiende que la entidad bancaria tampoco queda al margen del pago de tributos por lo que, en lo que respecta a AJD, será sujeto pasivo por la constitución del derecho y por la expedición de las copias, actas y testimonio que se precisen, es decir AJD. (Independientemente de lo estipulado en el artículo 68 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).

La sentencia también declara nulas las cláusulas impuestas en los contratos hipotecarios sobre los gastos pre-procesales, procesales u otros como consecuencia el incumplimiento por la parte prestataria de sus obligaciones de pago, así como de los derechos y honorarios del procurador y del abogado contratados por la entidad bancaria. También se anulan las cláusulas que impiden al prestatario variar el destino del inmueble sin autorización del banco y las que equiparan la aceptación del cliente de una oferta telefónica a una escrita.

Y…. si me han afectado estas cláusulas ¿qué hago?

Aquí te dejamos un esquema del procedimiento a seguir:

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